CONTRATOS EN DOLARES - ALTERNATIVAS LEGALES

La decisión del Gobierno de instalar el "cepo" cambiario puso en una situación complicada a quienes firmaron contratos en dólares antes de mayo del año pasado, cuando podría decirse que entró a "funcionar a pleno" la medida.

Esto es así dado que hoy ya no pueden adquirir las divisas que necesitan para cancelar sus deudas oportunamente contraídas.

Y esto constituye un grave problema. Sucede que todo depende de la flexibilidad y las previsiones que, en el mejor de los casos, pudieron haber contemplado en ocasión de definir las cláusulas respectivas y de la buena voluntad de las partes de hallar una solución para evitar llegar a juicio.

Pero la situación también es difícil desde el lado de quienes quieren cobrar sus acreencias, ya que tienen un derecho que se encuentra documentado -mediante un instrumento firmado por las partes- pero no pueden hacerse del dinero que les corresponde. O bien, lo pueden recibir pero en pesos realizando la conversión al tipo de cambio oficial, que es el único legal y que puede plasmarse en los contratos, aunque con la desventaja de que quedó desfasado respecto del blue que ya "está por las nubes".

Y no sólo para ellos este escenario es complicado, dado que aquellos que pacten de aquí en más en dólares -en tanto dure el cepo- también deberán sujetarse a las nuevas reglas y tomar especiales recaudos para poder estar cubiertos y, de alguna forma, garantizarse el cumplimiento de los términos del acuerdo en cuestión.

En este sentido, apuntaron que -en la actualidad- hay deudores que recurren al mercado paralelo con la intención de, paradójicamente, no incurrir en un incumplimiento. Pero que como esta operatoria no es legal, apareja el riesgo de ser "cazado in fraganti" por inspectores.

Además, indicaron que este camino implica pagar por los billetes verdes un valor mayor al del tipo de cambio oficial, que se ubica muy por debajo del blue.

De cara al futuro, la situación no es más promisoria. El economista Tomás Bulat aseveró que esto no es estacional y que la brecha cambiaria no disminuirá demasiado respecto a los valores actuales".

Los expertos consultados también señalaron que, antes de terminar en los tribunales -algo que ya prevén que va a suceder en varios casos- se terminan aceptando pautas de cancelación "amigables" pero igualmente sujetas a determinadas condiciones -debido a la pérdida de valor de la moneda local frente a la creciente inflación.

Sin embargo, advirtieron que la ley vigente no permite incluir cláusulas de indexación en los contratos, por lo cual es necesario ver la forma de contemplar ciertos "ajustes" en los valores acordados para que puedan ser viables.

Los especialistas señalaron, además, que ante la falta de una ley o reglamentación superior que subsane estos inconvenientes, se entiende que -a los fines prácticos- las deudas contraídas en dólares deben ser canceladas en esa moneda y que, por ejemplo, quien vendió un inmueble tiene la libertad de aceptar o rechazar un ofrecimiento de pago del saldo remanente en pesos.

En tanto, ante las dificultades para arribar a un acuerdo, muchos recurren a "excusarse" de la cancelación en billetes verdes, y ofrecen abonar la obligación en moneda local, bajo el argumento de que se trata de un "caso fortuito o de fuerza mayor", principalmente para los contratos firmados antes del cepo, es decir, cuando esta medida no se podía predecir.

En este contexto, tal como indicaron fuentes judiciales, que prefirieron mantener estricta reserva de identidad, han comenzado a presentarse ante los tribunales demandas de acreedores que cerraron contratos antes del control cambiario.

Principio de "buena fe"
"Cuando cambien las condiciones que posibiliten el cumplimiento de lo acordado, las partes negociarán de buena fe el establecimiento de condiciones alternativas"

Ahora bien, ¿hasta dónde la "buena fe" y la buena voluntad podrían resolver el hecho de que la cotización del dólar se dispare a niveles extremadamente altos y que una de las partes vea seriamente comprometidos sus intereses?

Sobre este punto, es importante remarcar que la normativa vigente, al menos prevé que: "...Si la prestación a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la resolución del contrato".

Por lo tanto, este precepto legal podría ser invocado cuando las circunstancias hagan que se torne excesivamente dificultoso el cumplimiento de las obligaciones contraídas.



Mecanismos alternativos


Dicha claúsula, que se incluye en los contratos, especifica:

"El vendedor tendrá derecho de exigir al comprador el pago de los importes adeudados en virtud del contrato suscripto en dólares estadounidenses, según las siguientes opciones:

Mediante la entrega de títulos de la deuda pública argentina, en una cantidad tal que liquidados en un mercado del exterior, y una vez deducidos los impuestos y/o gastos correspondientes, su producido en dólares estadounidenses sea igual a la cantidad en dicha moneda adeudada.
Mediante la entrega de títulos de deuda o de acciones de empresas privadas argentinas, emitidos y concotización o negociación en dólares estadounidenses en el exterior, en una cantidad tal que liquidados y una vez deducidos los impuestos y/o gastos correspondientes, su producido en dólares estadounidenses sea igual a la cantidad en dicha moneda adeudada".

Por lo pronto, la Justicia ya comenzó a validar este tipo de cláusulas, que están siendo utilizadas por ejemplo para la compra de emprendimientos inmobiliarios de tipo premium.

En otro orden, un juez consultado señaló que desde fines del año pasado, los abogados de los deudores han venido presentando pedidos de consignación, con la finalidad de que se admita el efecto cancelatorio del pago en moneda nacional.

"Otros están planteando la teoría de la imprevisión o mayor onerosidad sobreviniente por parte del obligado", sostuvo.

En este sentido, un deudor podría amparar su reclamo en una acción de reajuste equitativo cuando la prestación se tornara excesivamente "onerosa" y que dicha característica estuviera asociada a un acontecimiento extraordinario e imprevisible.

"Hay que ver cada caso en concreto", señaló el juez, pero destacó que "la teoría de la imprevisión sólo sería admitida si, de algún modo, el Estado reconociera una doble cotización desde el punto de vista legal".

En la práctica, lo ideal sería que las partes se reúnan y -de común acuerdo- recompongan el precio a partir de una promedio entre el valor oficial y la cotización paralela.

Los alquileres
Los contratos de locación cuyo valor locativo se calcula en dólares no escapan a esta problemática.

Esto es así, básicamente, porque existe en la práctica un conflicto de intereses a la hora de decidir el tipo de cambio a aplicar para satisfacer la obligación de pago.

Al respecto, Gabriel Gómez Giglio, socio del Departamento de Banca & Finanzas de Baker &McKenzie, afirmó: "La situación es bastante compleja para el locador, ya que dicho tipo de cambio está basado en un concepto transaccional que podría considerarse ilegal".

Por eso, la solución que a priori se presenta es la de negociar con el locatario para "reestablecer de algún modo la ecuación económica del contrato que se vio alterada por la brecha que existe actualmente entre ambas cotizaciones", indicó el especialista.

"Sin embargo, la posición negociadora del propietario -en estos casos- no es fuerte, ya que no puede rescindir el contrato de alquiler por este motivo, toda vez que no se configura un incumplimiento por parte del locatario", advirtió Martín Quintanar, también socio de Baker &McKenzie.

En definitiva, deberá esperar hasta la finalización de la vigencia de la locación.

Distinto es el caso de los alquileres pactados "exclusivamente" en dólares, en los que el inquilino solo podría desobligarse válidamente pagando en esta moneda y no un equivalente en otra.

"En este caso las posiciones ante una eventual renegociación del contrato están más equiparadas y, en definitiva, ante la falta de acuerdo el locatario siempre podrá rescindir anticipadamente el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses pagando la penalidad correspondiente", sostuvo Gómez Giglio.

Pero la realidad indica que los inquilinos tampoco quieren perder y no se van a mostrar gustosos de pactar directa y exclusivamente en billetes verdes.

"Ante la incertidumbre reinante, el camino que muchos parecen haber encontrado es el de acordar el valor locativo en pesos, pero con un aditamento: que sea en forma escalonada, es decir con un coeficiente de ajuste por inflación ya incluido", concluyó Gómez Giglio.