Rechazan que el Adquirente por Boleto de Compraventa Tenga Mejor Derecho que el Acreedor Embargante

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial rechazó el reconocimiento del mejor derecho invocado por un tercero sobre un inmueble en un juicio ejecutivo, al considerar que el boleto de compraventa y la posesión resultan inidóneos para sustentar el pedido de levantamiento de embargo, siendo también insuficiente la buena fe del peticionario frente al principio contemplado por el artículo 2505.



En la causa “Lignini Juan Martin s/ terceria de dominio (promovida en "Del Campo Alba c/Alvarez y otros s/ejecutivo")”, ante la apelación presentada contra la resolución que rechazó al tercería de mejor derecho, la Sala E desestimó tal reclamo al considerar que si bien se admitieron los agravios vinculados a la efectiva integración del venticinco por ciento del precio oportunamente convenido en el boleto de compraventa, resolvieron que “tratándose de un inmueble, la propiedad del bien embargado no podía acreditarse con un boleto de compraventa, aunque mediara posesión e, incluso, condena a escriturar”.



Los camaristas señalaron que de acuerdo al criterio sostenido anteriormente por dicho tribunal, según lo establecido en el inciso primero del artículo 1184 y en el artículo 2505 del Código Civil “la transmisión del derecho real de dominio exige para su perfeccionamiento y oponibilidad a terceros –en el caso, el acreedor embargante- el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y su inscripción en el respectivo registro inmobiliario”.



Según los camaristas, lo expuesto anteriormente resulta aplicable al presente caso, lo que obsta el reconocimiento del mejor derecho invocado, ya que “el boleto de compraventa, la posesión y aunque se admitiera que el recurrente cumplió con la total integración del precio en los términos pactados, resultan inidóneos para sustentar el pedido de levantamiento de embargo, siendo también insuficiente la buena fe del peticionario frente al principio contemplado por el artículo 2505 citado”.



Por otro lado, el voto mayoritario tuvo en cuenta que el recurrente fundó su derecho sustancialmente en la disposición del artículo 1185 bis del Código Civil, la que “no resulta de aplicación fuera del ámbito de un proceso concursal”, ya que “la preferencia fundada en el artículo 1185 bis del Código Civil para supuestos concursales es un régimen de excepción, en el que operan los principios de oficiosidad, universalidad, colectividad e igualdad y juega la par condictio creditorum, por lo que no puede aplicarse analógicamente a un conflicto individual, en el que las preferencias se generan por la adquisición del derecho conforme al prior in tempore prior in iure”.



En tal sentido, la mayoría del tribunal rechazó el agravio al concluir en la sentencia del pasado 21 de octubre, que “el adquirente que tiene la posesión y ha abonado la totalidad del precio, no es el titular de un mejor derecho que el acreedor embargante”.



En sentido contrario, el voto en disidencia de la mencionada Sala, señaló que “siendo que la propiedad se encuentra ocupada con destino a vivienda, no se advierten obstáculos en cuanto a la aplicabilidad al caso del art. 1185 bis aludido”, debido a que “la situación que se ha presentado en el sub lite puede considerarse implícitamente incluida en dicha norma, o, en todo caso, guarda sustancial analogía con el presupuesto de hecho que ella prevé”.



Dicho voto sostuvo que “la sola circunstancia de tratarse aquí de un acreedor singular no justifica el abandono de los principios éticos que inspiraron la sanción de aquél precepto, cuya preeminencia en el caso aparece con palmaria evidencia, en pos del mismo criterio tuitivo que gobierna esta materia”.