CONTRATOS EN DOLARES

Desde que comenzaron las restricciones de la AFIP a la compra de la moneda extranjera –sobre todo la estadounidense- cada vez se hace más difícil poder cumplir con lo acordado. ¿Qué mecanismos tienen empresas y particulares para salir airosos? En tanto el oficialismo presentará un proyecto para pesificar alquileres y operaciones inmobiliarias

Ya pasaron más de siete meses de la puesta en marcha de las restricciones a la compra de dólares, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) si­gue re­cha­zan­do ca­si la to­ta­li­dad de las com­pras de divisa estadounidense y el mer­ca­do pa­ra­le­lo se con­vir­tió en una re­fe­ren­cia de he­cho y marca una brecha hoy estabilizada en torno al 30%.

Frente a este panorama, lo único que queda claro es que las restricciones a la compra de dólares llegaron para quedarse.

Ante este escenario se están suscitando problemas en todos los contratos cuyo pago se previó en dólares pero con la posibilidad de pagar el importe en su equivalente en pesos conforme tipo de cambio del día de pago (o día inmediatamente anterior).

Ocurre que en muchos casos una parte pretenderá pagar al tipo de cambio oficial y la contraparte esperará recibir el pago al tipo de cambio paralelo o blue

¿Cuáles son las Consecuencias que Pueden Traer Estos Tipos de Conflictos?

Para hacer más clara la explicación resulta más práctico ejemplificar con un caso de locación, en el cual el locatario venia pagando directamente en dólares o en pesos al referido tipo de cambio. Con el endurecimiento del cepo cambiario, el locatario ya no tiene acceso a los dólares (y si excepcionalmente accede a dólares prefiere no utilizarlos).

El conflicto se genera obviamente en el tipo de cambio aplicado por las partes para satisfacer la obligación de pago.

“El locatario intentará pagar el equivalente en pesos calculado conforme el tipo de cambio oficial, que por otra parte es el referido en el contrato de locación y es el único legal. Por su parte el locador pretenderá que se le pague teniendo como parámetro de cálculo el tipo de cambio paralelo o "blue" ya que es el que refleja (por lo menos a la fecha) el real valor de mercado que debe pagarse para conseguir dólares.

“No obstante lo expuesto, la situación es bastante compleja para el locador, ya que dicho tipo de cambio está basado en un concepto transaccional que podría considerarse ilegal”, explicó Gabriel Gómez Giglio, socio del Departamento de Banca & Finanzas de Baker & McKenzie.

El locador pretenderá obviamente iniciar negociaciones con el locatario a fin de reestablecer de algún modo la ecuación económica del contrato que se vio alterada por la brecha que existe actualmente entre ambas cotizaciones.

“Sin embargo, la posición de negociación del locador en estos casos no es fuerte, ya que considero que no podría rescindir la locación por este motivo, toda vez que no se configura un incumplimiento por parte del locatario”, indicó Martín Quintanar, Socios del Departamento de Banca & Finanzas de Baker & McKenzie.

Para los especialistas, distinto es el caso de los alquileres pactados exclusivamente en dólares, en cuyo caso el locatario solo podría desobligarse válidamente pagando en esta moneda y no un equivalente en otra.

“En este caso las posiciones ante una eventual renegociación del contrato están más equiparadas y en definitiva en caso de falta de acuerdo el locatario siempre podrá rescindir anticipadamente el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de la relación locativa, pagando por supuesto la penalidad correspondiente”, sostuvo Gómez Giglio.

Ahora bien, qué se puede recomendar a un cliente que está atravesando esta situación

“En este momento económico reina la incertidumbre y no hay un remedio perfecto que se amolde a las necesidades de las partes ni que mucho menos pueda anticipar todas las eventuales derivaciones del presente escenario”, explicó Quintanar.

Desde un punto de vista práctico parecería que lo más conveniente en esta instancia es esperar y ver qué pasa.

Si por necesidad debemos pactar un alquiler – indicó Gómez Giglio-parecería que ante la incertidumbre reinante el camino es acordarlo en pesos en forma escalonada (es decir con un coeficiente de ajuste por inflación ya incluido).

“Si bien el locador puede llegar a perder algo si la inflación real supera ese coeficiente de ajuste, seguramente preferirá menos que el spread existente actualmente entre las cotizaciones oficial y blue del dólar”, sostuvo el especialista.

Por otro lado, Quintanar agregó que no son muchos los locadores que por las características de su inmueble pueden imponer un contrato pagadero únicamente en dólares.

Asimismo, explicó que dadas las actuales restricciones para acceder a dicha moneda extranjera, la potencialidad de conflicto a futuro con el locatario es alta, independientemente de lo que diga el contrato.

Sobre la posibilidad de reclamar en la Justicia, los abogados consultados indicaron que debería analizarse cada caso en particular teniendo presente no solo las consideraciones de hecho sino que es lo que las partes convinieron específicamente respecto a este tema al momento de contratar.

Cláusulas de Indexación: ¿Qué Dice la Ley?

La indexación de los contratos aun se encuentra prohibida por ley.

“Sin perjuicio de ello, a fin de morigerar los efectos de la inflación las partes recurren a determinados mecanismos de actualización, tales como pactar el monto total del alquiler por la totalidad del plazo, incluyendo un porcentual de aumento semestral o anual en el monto de la cuota”, explicó Quintanar.

De este modo se pactan alquileres escalonados que reflejan el efecto de la inflación estimada por las partes.

En esa línea, Gómez Giglio dijo que también suelen incluirse clausulas que prevén ajustes periódicos del precio del alquiler en base a tasaciones aportadas por una o más inmobiliarias de la zona donde se encuentra el inmueble, pactándose la posibilidad de rescisión en caso que las partes no estén de acuerdo con el aumento.

A pesar de esto el abogado aclaró que ésta última solución puede potencialmente generar más conflictos que la del alquiler escalonado.

“Aún no hay claridad respecto de la interpretación que los tribunales pueden llegar a tener respecto de este tipo de entendimientos”, concluyó Quintanar.